旭化成ホームズACE実践活用方法
2023年01月24日
ヘーベルハウス×ACEの土地選びシステムの活用
『土地から』のお客様に土地セミナーで最初に伝えたい
旭化成ホームズACE実践活用方法をお伝えします
本日はこのテーマでブログを書きたいと思います。
これは旭化成ホームズとの提携で普段私が行っている業務内容の手順も記し、これから土地を購入してマイホームを手に入れたいとお考えのお客様に、大切な時間を無駄にすることなく安心安全にマイホーム購入をご検討いただくために、『理想的な検討手順や考え方を予め知っておいていただくこと』を目的に纏めてみました。
私自身が日頃考えている本当に大切なことを書かせていただきましたので、是非ご参考にして頂ければ幸いです。
不動産購入はトラブルの宝庫
あなたはご存じですか？不動産業者の作成する物件紹介段階での物件情報は意外と記載事項に間違いが多いことを。このことは本当に声を大にしてお伝えさせていただきますが基本的に『不動産購入はトラブルの宝庫』、『不動産業者の物件情報は100％信用しないこと』が大事です。
ですから同じ物件を『どのルートで買うか？』を考えていただきたいのです。
『本気であなたに寄り添ってくれる真のパートナー』を選びましょう！
不動産業者は宅地建物取引業法にて土地売買契約締結前までに重要事項説明書を作成し買主に説明する義務を負っています。不動産業者は『それまでにしっかり調査すればよい』・『広告段階の最初から不都合な事実は言わなくても良い』という風潮もあります。常日頃不動産業務に関わっていない一般の皆様には信じ難いことですが、実際に金額・地目・地積・接道・上下水道の有無や利用の可否、各種法令調査等々、間違いポイント・調査不足ポイントは残念ながら予想以上にたくさんあります。
しかし当の不動産業者に悪気はなく、数多く物件を売ってナンボ・動かしてナンボの世界ですから、致し方ないかもしれません。そのような細かい間違いは日常茶飯事。みんな同じように間違っているし、後から、どこかで気が付いたタイミングで修正しておけば良い。
良くも悪くもそれが不動産業界なのです。
100％完璧な土地など当然存在しておりません。どの土地でも何か不都合な事実の1つや2つはあるものです。それはその通りですが・・・・。その間違い、リスクを買主目線で早めに見抜けるか？が大事です。
そもそも不動産は動かすことができない代物ですので『不動産』なのです。
その物件を紹介しようと思うのであれば、担当自身が時間と労力をかけて直接足を運び、その物件の状態や周辺環境について完璧に調査した後でなければ、『一生に一度の夢のマイホームを検討している目の前のお客様』には、とても怖くて物件紹介はできない物なのです。
ですが実際の実務では・・・残念ながら多少違うかもしれません。
不動産業者の行う物件調査も、一般のお客様の真剣な思いにお応えするためには、本来はある程度の知識・経験・スキルが必要ですが、実際の物件調査や資料作成者は必ずしも知識・経験が高いスタッフが行っていない場合もあるかもしれません。不動産会社によっては多忙な業務の中で確認が不十分のまま、アットホームやスーモ等のポータルサイトに広告掲載してしまうこともあるかもしれません。もし間違った情報でも、その広告を信じて問い合わせしたお客様はもちろん、住宅会社の担当者・私たち不動産業者でさえ記載された情報を信じてしまいます。
物件資料の記載内容が間違っていれば・・・間違いの内容によっては『家が建てられない』、もしくは『建てられるようにする為に莫大な経費が必要となる』トラブルに発展することもあり得ます。
私は『単なる間違い』であれば致し方ないとも思いますし、私だって・・・時には間違えた情報を出してしまうこともあります。但し『意図的に隠す』ことだけは絶対にしません。
実は、プロである、ほとんどの仲介業者・売主業者はトラブルの根源になりえる不都合な事実は承知の上です。実際の取引に関わることになるなら契約以降、自分たちに責任追及されないような文言を重要事項説明書・契約書にはしっかり書き込んできます。
要は購入者が不都合な事実を知っていたか？知らなかったか？が最大のポイント。
あくまで『不動産購入は自己責任』です。何か事故やトラブルがあっても、その責任を取らされるのは『お客様自身』。契約の当日、初めて見聞きする専門用語が列記された重要事項説明書、契約書に訳も分からないまま署名押印するのは危険だと思いませんか？
また一般的に多くの不動産業者がとる行動パターンとして、良さそうな物件情報があれば両手仲介取引を狙って公開せず内々のお客様に紹介又は他の仲介業者を介さず直接ハウスメーカーに情報を届けます。このような物件は確かに鮮度が高く、人気エリアの物件情報も多く見られます。住宅会社の営業マンもお客様に少しでも良い物件情報を提供したいと思っていますから、その気持ちはわかります。私も同じでしたから。
もちろんトラブル発生時に、物件紹介した住宅会社の担当者が『責任をもって＝損害金の実費を支払う』解決対応してくれるのであれば問題ありません。
しかし通常、ハウスメーカー担当者自ら取り寄せた物件にてご紹介し成約の場合で、契約後に土地に関する問題が判明し、想定外の費用負担が買主負担となった場合、その土地物件を紹介してくれたハウスメーカーや担当者は取引の第三者ですから、責任追及される立場では無く、損害補填はありません。
そもそもハウスメーカーや住宅会社の担当者は建物を建てる業者であり不動産仲介業者ではないのです。土地購入検討者にとっては『その土地を買っても良いのか？買ってはいけないのか？』の判断をするにあたってセカンドオピニオン的にアドバイスやサポートはしてくれますが、あくまで自社の建物を建てていただくための業務の一環です。買付証明書を提出した以降は、その取引に関しては法律的に単なる第三者です。何か思いがけない問題が起きた時にも口も出せなければ、実質的な責任も一切負ってくれません。
『嘘だ～』と思うならその物件をご紹介してくださった住宅会社の営業担当者様に是非聞いてみてください。
『この物件をあなたの紹介で購入し、もし何か金銭的な損害を生じるトラブルが発生した場合、あなたは（又は御社は）その金銭的な損害を責任もって補償していただけますか？』と。
また、不動産物件は唯一無二。どこの不動産業者でも同じ物件を取引できますが、それゆえ一つの物件情報に様々な不動産業者が同時に関わっていることも多々あります。不動産仲介の仕組み上やむを得ないのですが、そのため物件情報の有無を含め真の現時点の状況を確認するのが非常に難しいのです。
不動産業者がダメなら自分で探す？
物件情報取集だけであれば、お客様自身が不動産業者に頼らなくてもインターネット上に公開中の物件はアットホームやスーモ、ホームズ等の不動産ポータルサイトのどこかに情報は載っていることが多いですし、地元の不動産業者のホームページに会員登録しておけば、最新情報も優先的にご紹介いただけます。
しかし物件情報は本当に多いですので実際にどの物件を選べば良いのか？迷ってしまうかもしれません。
そもそも、不動産という高額物件をインターネットで探して購入してしまう事にも私は違和感がありますし、危険だと思いませんか？
一つ例え話をします。
例えば仮に、ご自身が体調の悪いときにお医者様に問診を受けずに、ご自身でインターネットを活用し症状を調べ、インターネットで薬を探しますか？
→そのようなことは通常しませんよね。普通は掛かりつけのお医者さん（病気の専門家）の診察を受けて、お薬を処方していただくと思います。
土地購入も一緒です。そもそも『良い土地の定義』、『良い家づくりの定義』が分かっていない状態で土地を探している時点で失敗する確率は増えます。そこで解決策をご提案させていただきます。
『ヘーベルハウス×ACEの土地選びシステムの活用』
ACEは『土地バンク＝ACEバンク』を活用し、旭化成ホームズと一緒にあなたの土地選びのチームを
つくります。 ACE活用の土地選びはあなたの大切な時間や費用、精神的ストレスを最小限に抑えます。
ポイントは私達ＡＣＥがお客様の状況確認→問題点共有→問題の解決方法を可視化します！
そして→スケジュール確定→仮説の実証という流れで進めて行けば土地は思いのほか簡単に選ぶことが可能です。物件情報はACEバンクをフル活用します。
ACEバンク｜旭化成ホームズ不動産情報ネットワークACE (hebel-haus.com)
使い方動画 | 工務店・不動産のための土地付け営業ツール 土地BANK (tochibank.com)
それでは仮説をたてましょう（例えば・仮に）
下記手順で進めることができれば『資金（おおまかな予算）・土地・建物・具体的な資金(見積もり）』の検討すべき３つが出そろい、その土地が『買っても良い土地』か？『買ってはいけない土地か？』の見極めと判断ができます！
そこで『買っても良い土地』であれば購入申し込み→土地・建物の同時契約となります！
スケジュール確定
（いつ始めるか？すぐ？ 来月？ 半年後？ 2～３年後？ お子さんの入学時までに？）
① / （ ） 時～
ハウスメーカー選び＝『あなたの家造りのパートナー選び』
土地と建物はセットで検討。
土地セミナーで土地の選び方を知って『失敗しない土地選び』を学ぶことが成功の第一歩。
個別セミナー講師はもちろん提携不動産ネットワークのACEが担当。
もちろん参加費は無料です。
同時に見学会参加・メーカー研究・建てたい建物がいくらで建てられるのか？
先ずはここから検討します。検討期間はお客様によって異なります。
（建物に求めるクオリティと構造×広さ＝建物価格）（旭化成ホームズ）
根拠のある資金計画の検討（理想的には旭化成ホームズ×ACE）
② / （ ） 時～
建物プラン・資金計画の検討（旭化成ホームズ）
③ / （ ） 時～
土地情報（物件資料）のご説明及びご提案（1～２時間）
物件情報はお客様に代わってACEが責任をもって精査し、ご提案いたします。
④ / （ ） 時～
土地の現地見学・候補地選定（2～3時間）
お客様とACEが一緒に現地を確認し、各土地の注意すべき部分を確認します。
⑤ / （ ） 時～
候補地にて建物プラン・資金計画の提案（旭化成ホームズ）
土地購入申し込みの判断→問題が無ければ購入申し込み
⑥ / （ ） 時～
建物図面・正式見積り・資金計画の確認（旭化成ホームズ）
⓻ / （ ） 時～
土地重説契約（ACE）・建物契約（旭化成ホームズ）
ACEヒアリング
Situation 状況質問 (現状把握、状況確認)
お客様の現状をお聞かせください。
Problem 問題質問（お客様が抱えている問題の把握）
もし今、土地探しが上手く行っていないのであればその原因を確認しましょう。
例えば下記の内容はいかがでしょうか？一緒に考えてみましょう！
・なぜ何年も土地探しをしているのか？
・土地予算と相場とのミスマッチの可能性は？
・土地探しが難しいですか？今はどのような方法で土地探しをしていますか？
・ご自身ではなぜ土地探しが上手く行っていないと思われますか？
・どの様なプロセスで進めて行けば良いと思われますか？
Implication 示唆質問
仮に今のままの探し方だと、より大きな問題に発展する可能性があります！
・準備不足だと失敗の可能性が高まります。
・『一般的な良い土地探し』と『あなたにとって良い土地選び』の違いとは。
・あなたが本当に必要な建物はどのような建物ですか『大きさ・構造等』
・ハウスメーカーを選ぶコツ（お客様と各ハウスメーカーのベクトルの違い）
・土地探しの方法『不動産業者に依頼』・『建築会社に依頼』・『ご自身でネット活用』？
・実際の失敗事例や無駄に時間をかけるデメリット→金利の推移、地価上昇や資材インフレ
・満足度の高い家づくりとは何か？
・『本来目指すべき土地選び』は『あなたが本当に建てたい建物が建てられる土地』を選ぶ作業です。
つまりパートナー選びを先に行う必要があります。
そうでなければ本当に購入したい土地に巡り合った場合でも、『買っていいのか？』の判断ができません。
Need payoff 解決質問
・旭化成ホームズとＡＣＥの活用によるお客様のメリット
正しい手順で進めることが大事！
①資金計画→②メーカー選定→③土地選定
この手順を実践すれば土地選びは簡単です！
とにかく、まずはヘーベルハウスの事をもっと知っていただきたいのです。
そして『是非ヘーベルハウスが建てたい！』と思っていただけたなら、私たちACEが全力サポートします。
何故？私たちACEは
『ヘーベルハウス大好き。ヘーベル愛が半端ない全国組織の不動産屋集団』ですから( ´∀｀ )
ACEを活用する事でお客様の問題が解決します！
→効率的、且つストレスなく、良い条件で家づくりが出来ます！
関連お勧め動画・・・是非こちらもご視聴をお願いいたします！
基礎知識編の動画はこちらです。
(4) 【土地探し】不動産屋だけに任せるな。土地取引はプロだけど、建築のことはチョット詳しい素人の不動産屋。任せてしまうと失敗します！ - YouTube
(4) 【土地選び】ハウスメーカーだけに任せるな。建築はプロだけど、土地取引のことはチョット詳しい素人の住宅営業。全部任せてしまって大丈夫ですか？ - YouTube
(4) 【 土地探し】 ホントに自分で探しますか？ - YouTube
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(6) ヘーベルハウス の本質は【性能】や【保証】だけではありません！ - YouTube
