不動産情報物件の『表と裏』について

2022年12月04日

 

不動産情報物件の『表と裏』について・・・

当社を含め正規の不動産業者は『宅地建物取引業者』という国土交通大臣免許・又は県知事免許を取得した不動産事業者です。

一般的に不動産物件情報の多くは正規の不動産業者に『ほぼ全てある』と思われがちですが、実はそうでもありません。

正規の不動産業者間では売主様と（専属専任・専任）媒介契約を締結した物件情報に関してはレインズへの登録を行う法的義務があります。裏を返せば『専属専任』・『専任』媒介物件は全て『表物件』です。確かにこのレインズ掲載物件は全国すべての不動産業者で共有された、まさに『表物件』です。

また、アットホームやスーモをはじめとする大手ポータルサイト、不動産協会系サイト（ラビーネットやハトマーク）にだけ掲載の物件もやはり表物件と言えます。

 

私が思うところ・・・一般消費者の感覚では『インターネットに掲載されている物件は売れないから掲載されているダメ物件』という、非常にねじ曲がった理解をされている方も時々お見掛けします。そのような方はインターネットに出てない『いわゆる裏情報』を希望します。

 

また、各不動産業者のホームページのみに掲載の物件や、そもそもインターネットには一切掲載しない業者の物件もあります。

それらは表？裏？どちらになるのでしょうか？

この辺りは人によって解釈は様々ですから一概にいえませんが、これらを含め『裏物件』という業者やお客様もいます。

『裏物件』の定義がないので、私にはよくわかりません。

 

また、世の中に出回っている不動産情報には必ずしも正規の不動産流通とは異なるルートでの不動産取引も多数存在します。

このような不動産取引をいわゆる『裏物件』と言う人もいます。

 

良い・悪いの話ではありません。事実としてです。

確かに不動産物件情報には表の物件情報と、一般公開されていない水面下の裏の物件（情報）が有ります。

 

個人・法人に関わらず、売主様が何かしらの理由で所有していた不動産を処分する場合に、最初に『誰に相談するか？』によって、その物件情報の性質が『表情報』なのか『裏情報』なのかに大きく分かれていくと思われます。因みに・・・これは私の個人的な感覚の見解です。

 

売主様が所有する不動産をどのような売却理由で処分（売却）することになるのか？

その理由によって考えられる『相談先』はいくつか考えられます。

 

個人の場合・・・

親・兄弟・親戚関係者が所有する不動産の個人間売買→相談先は司法書士・金融機関・不動産業者

ご近所の知り合いの繋がりでの個人間売買→相談先は司法書士・金融機関・不動産業者

マイホームの単純なステップUP的な住み替え（より便利で快適な家を求めて等・・・）→相談先は不動産業者

離婚による財産分与→弁護士・金融機関・不動産業者

住宅ローン等の清算処分→金融機関・裁判所（競売）・不動産業者

転勤・転職による移転→不動産業者

所有者が死亡等により相続人による財産換金目的の処分→司法書士・行政書士・不動産業者

借金返済困難による任意売却→金融機関・弁護士・不動産業者

投資目的物件の処分、セカンドハウス（別荘）等の処分→金融機関・不動産業者

 

上記はほんの一例ですが個人が不動産を処分しようとしたときに、その理由によって最初に相談を受けるのが必ずしも不動産業者ではないことが分かります。

上記の相談先以外にも税理士・土地家屋調査士・各種保険事業者・ファイナンシャルプランナー等も状況によっては最初の相談先になりえることは多いでしょう。

 

不動産を所有しているのは個人ばかりではありません。法人所有の不動産の場合、より大きな規模となります。これらの大きな土地は不動産開発（宅地分譲・マンションデベロッパー等）業者に流れることが多いと思います。法人の場合の不動産処分の理由は、これまた様々ですが、分かりやすい一例では事業拡大（もしくは縮小）による移転、事業所閉鎖・会社倒産等の理由による処分などが思い浮かびます。

 

個人・法人に関わらず、物件によっては最終的に不動産業者に情報が流れてくる情報もありますが、その途中で様々な他業者がその不動産情報に触れる機会があり、そこで新たな利害関係が生まれます。

この利害関係を守るため・・・今後の更なる裏情報を得るために・・・

現実的に世の中にはたくさんの『裏情報物件』が出来上がります。

普通に不動産業者が知りえる前に様々な人がその情報流通に関わり、その情報を得た相談者は、やはり多少なりとも利益やメリットを得られるよう、情報提供者と様々なやり取りを行います。

これが別に悪いとは思いません。

日本は自由主義の経済大国ですから当然です。

 

何が言いたいのかと言えば・・・

必ずしも正規の不動産業者を通じて不動産を購入しなくても不動産は買えます。

 

特に住宅ローンを使わずに、現金（キャッシュ）で購入するなら、金融機関が審査書類を求める『不動産重要事項説明書』も『不動産売買契約書』も一切必要なく、単純に所有権移転登記さえ行えば不動産は買えます。もっと言えば・・・司法書士に委任せず、ご自身で登記所（法務局）にいって手続きすることも可能です。ご自身で行えば登記に必要な手数料も最小限で抑えることが出来ます。

 

但し、その物件を購入するにあたり、特にご注意いただきたいことがあります。

その物件を購入するにあたり、その物件にはどのようなリスク・デメリットがあるか？

しっかり宅地建物取引業者と同等のアドバイスが得られるのか？

その点はしっかりご自身で見極める能力が必要です。

 

裏物件情報ですから、紹介する人も・・・『特別感』を必ず強調しますし、他人に相談することさえ口留めされるかもしれません・・・。

きっと余計なチャチャは入れたくないでしょうから・・・

それ故、検討する時間を急かされる場合もありますし、『裏情報』・『裏物件』と煽られ、お客様自身も気持ちが舞い上がってしまうかもしれません。

 

上手い話には・・・必ず毒がある。

上手い話には・・・安易に乗らない。

いわゆる『裏物件』を購入するのも・・・要するに全て自己責任ですから・・・

そもそも100点満点の土地は絶対にない！これは言い切れます！

 

買ってから・・・『こんなはずじゃなかったのに・・・』

そのようにならない為にも・・・その点は十分心に留めていただければ幸いです。

 

本当は・・・その物件のデメリットやリスクをちゃんとアドバイスしてくれ、

あなたの購入目的に合っているのか？本当に安心して購入しても大丈夫なのか？

是非とも、あなたが本当に信頼できる不動産業者にご相談されることをお勧めしたいです。