注文住宅の土地選び 木内不動産
2025年12月15日
木内不動産の土地選びはあなたの大切な時間や費用、精神的ストレスを最小限に抑えます。
木内不動産は『土地バンク』を活用し、ご依頼いただいた住宅会社担当者と一緒にあなたの土地選びのチームを つくります。
当社は2009年1月の創業当時より注文住宅の為の土地選びを専門に営業してきました。
注文住宅の営業マンとして約15年間の職務経験を活かし、おかげさまでこれまでに300件以上の注文住宅用地の売買仲介に携わることができました。
これまでの貴重な経験を基に買主様が少しでも安心安全且つスムーズに土地選びができるように・・・
木内不動産がお勧めする『注文住宅の土地選び』を感謝の気持ちを込めてご紹介いたします。
土地と建物はセットで検討
本来目指すべき土地選びはあなたが本当に建てたい建物が建てられる土地を選ぶ作業です。
つまり本来はパートナー選びを先に行う必要があります。
そうでなければ本当に購入したい土地に出合った場合でも、『買っていいのか？』の判断ができません。
土地選びの前に見学会参加・メーカー研究・建てたい建物がいくらで建てられるのか？
先ずはここから検討します。
①資金計画→②メーカー選定→③土地選定
この手順を実践すれば土地選びは簡単です！
それを踏まえて下記テーマにて土地セミナーを実施いたします。
・住宅会社選び＝『あなたの家造りのパートナー選び』
・『一般的な良い土地探し』と『あなたにとって良い土地選び』の違いとは？
・あなたが本当に必要な建物はどのような建物ですか?
・土地探しの方法『不動産業者に依頼？』『建築会社に依頼？』『ご自身でネット活用？』
・スケジュールの検討（いつ始めるか？すぐ？ 来月？ 半年後？ 2～３年後？ お子さんの入学時までに？）
・実際の失敗事例や無駄に時間をかけるデメリット→金利の推移、地価上昇や資材インフレ
不動産購入はトラブルやリスクが多い理由
ご存じですか？基本的に不動産購入はトラブルやリスクが多いです。
そもそも不動産業者の物件情報は100％信用してはいけません。
不動産ポータルサイト、不動産業者のホームページ等のインターネットに掲載の物件情報はもちろん、紙媒体の不動産物件資料も同様です。
不動産業者の調査不足、調査ミス、記載ミスは残念ながらこの業界ではよくある話です。しかし、その不動産業者のちょっとしたミスにより買主様にとっては深刻なトラブルに発展するのが不動産購入の怖さです。
更に『不都合な項目の不掲載』も大問題です。
実際にリスクを抱えた不動産を所有し、処分したくてもなかなか処分できずに困っている売主様がいます。
売りにくい理由になり得る『そのリスク』を不動産業者はほとんど一瞬で見抜けますが、それを素直に買い手に言うか？何となくぼやかして言うか？買い手に聞かれない限り一切言わないか？は不動産業者によって大きく対応が異なることでしょう。
例えどんなにリスクが有ったとしても売却依頼を受けたからには受諾物件を売るのが売主側不動産仲介業者（セーラーズエージェント）の使命であり仕事です。
結果として『不都合な項目の不掲載』は残念ながら今後も無くなることは無いでしょう。
一般個人の売主様も同じです。もしあなたやあなたの家族が相続等で『明らかなリスクを抱えた不動産』を所有することになり、自分達では使い道のない不動産を処分しなければならない立場になれば、その売主様の気持ち、相談を受けた不動産仲介業者の気持ちが少しわかるかもしれません。
時と場合によってはそのような不動産業者も必要なのかもしれません・・・。
土地購入について住宅会社の営業担当者とだけ話をして本当に大丈夫ですか？
住宅会社の担当者は建築業者であり不動産仲介業者ではないのです。
建築会社の営業担当者様が土地を探して提案してくれるケース、非常に多いですよね。
実際に当社もそのような住宅会社のご担当者様より土地探しのご依頼を頂き、物件紹介させていただきご成約頂いているのが事実です。
ですが建築業者の担当者自ら取り寄せた物件にてご紹介し成約の場合で不動産仲介業者との商談を一切せずに購入申し込み（買い付け証明書）を提出するケースをよく見かけますが、契約後に土地に関する問題が判明し、想定外の費用負担が買主負担となった場合、その土地物件を紹介してくれたハウスメーカーや担当者は取引の第三者ですから、責任追及される立場では無く、損害補填はありません。
仮に営業担当者様の名刺に宅地建物取引士と記載が有ったとしても、実際にその不動産取引の媒介業務（仲介）に関与しないのであれば、そのハウスメーカーや住宅会社の担当者に一切責任は生じません。
土地購入検討者にとっては『その土地を買っても良いのか？買ってはいけないのか？』の判断をするにあたってセカンドオピニオン的にアドバイスやサポートはしてくれますが、あくまで自社の建物を建てていただくための無償のサービス業務の一環です。
買付証明書を提出した以降は、その取引に関しては法律的に単なる第三者です。
購入物件に対して売主業者又は媒介業者（＝仲介業者）でない限り、何か思いがけない問題が起きた時に実質的な責任は一切負ってくれません。
土地の事は住宅営業マンに聞くのではなく、きちんと不動産仲介業者（できれば買主側仲介業者＝バイヤーズエージェント）に話を聞き、現地案内もお願いしましょう。
それが不動産購入トラブルからご自身の身を守る最も理にかなった効果的な方法の一つだと思います。
土地探しはじっくり自分のペースで
インターネットの不動産ポータルサイトの普及によりお客様自身でも自宅やスマホで好きな時に物件検索できます。
私たち不動産のプロから見てもこれまでなかった便利と感じる機能も備えています。
しかしお客様自身が不動産ポータルサイトを頼りに土地探しする場合の懸念は『お客様任せの土地探し』になりがちになることだと思います。
大手ハウスメーカーをはじめ住宅会社の営業マンにとっても、お客様の要望を叶える土地情報を入手し、ご提案することは非常に難しい作業です。
お客様の要望（予算、広さ、エリア、道路向き、土地の形状（高低差が無い）、子供の学区内、最寄り駅までの距離等）を聞けば聞くほど、希望条件を満たす土地はほぼ無くなることは容易に想像できます。
ですから商談時に『私がお客様の要望に合った土地を頑張って探します！』と言っても、実際には要望を100％満たす物件は無いので見つからず、その結果、次回アポイントが取りにくいのです。
そこで上手くお客様自身が不動産ポータルサイトを活用し、土地を選んでいただければ建物提案に進むことが可能となります。
しかしお客様自身がネットで土地を探す行為、選ぶ行為は本来不動産購入に関する高度な専門知識が必要にもかかわらず、十分な知識や経験がないお客様が自力で土地を選んでいるのと同じです。
この行為がどれほど危険な事なのか？分かりやすい日常生活の中で例えるなら・・・
仮にご自身が体調の悪いときにお医者様に問診を受けずに、ご自身でインターネットを活用し、症状を調べ、インターネットで薬を探しているのと同じことです。とても危険だと思いませんか？
お客様自身が選んだ土地の為、土地に対する『ダメ出し』がお客様側からも住宅会社側からも双方言いづらくなりがちという側面もあります。
敢えて言わせてください。あくまで『不動産購入は自己責任』です。
何か事故やトラブルがあっても、その責任の所在は『お客様自身』。
契約の当日、初めて見聞きする専門用語が列記された重要事項説明書、契約書に訳も分からないまま署名押印しなければならない『あなた自身』なのです。
その不動産物件情報の土地、当社で購入できます！
もし、あなたが気になる物件情報を知らない不動産業者（売主側仲介業者＝セラーズエージェント）が広告掲載していても、あなたが信頼できる不動産仲介業者（買主側仲介業者＝バイヤーズエージェント）を通じて購入できます。
これは地理的な利便性等の現実問題はさて置き、理論的には全国どこでも可能です。
（下記の不動産業界の仕組みの動画がわかりやすいです）
不動産仲介の仕組みをわかりやすく解説①【注文住宅の土地選び】
不動産仲介の仕組みをわかりやすく解説②【注文住宅の土地選び】
もし気になる物件情報に出会った際に、直ぐにその広告主の不動産業者に電話（メール）するのではなく、一旦冷静に立ち止まって、あなたが信頼できる不動産業者（買主側仲介業者＝バイヤーズエージェント）に窓口になってもらえるか？を先に確認すべきです。
全国どこの不動産仲介業者でも同じように仲介できる物件をどのルートで買うのが安心か？を考えていただきたいのです。
因みに取引態様に専任媒介、又は専属専任媒介と記載があれば100％売主側仲介業者（セーラーズエージェント）で決定です。
ときどき一般のお客様だけでなく住宅会社の営業担当者様でも『インターネットで良い物件見つけたのですが取引態様が専任媒介契約だったので広告主の業者に直接問い合わせしました。専任物件はその会社でしか購入できないという意味ですよね・・・』と言われることがありますが、それは大きな勘違いです。
専任媒介契約とは売主様が他の業者に重ねて依頼出来ないという媒介契約であり、買主様側の仲介業者には一切制限がなく、買主様の仲介業者は全国どこでも大丈夫です。
当然ですが専任媒介業者が一番に守るべきは売主様の利益で、決して買主様ファーストではないのです。
買主様のあなた、又は買主様のお手伝いをしたいと行動する住宅会社の営業担当者としたら『本気で買主様ファーストで寄り添ってくれる真のパートナー』を選びたいですよね。万が一、何かトラブルがあったときに買主様を守ってくれる買主側仲介業者が・・・。
しかし100％買主様の要望を満たす完璧な土地など当然存在しておりません。どの土地でも何か不都合な事実(リスク）の1 つや2 つはあるものです。それはその通りですが、その物件に関するリスクを物件紹介時や検討段階できちんと仲介業者が買主様に教えてくれるか？買主様の目線で早めに見抜けるか？が大事です。
インターネット（グーグルストリートビュー等）の活用により現地に直接出向かなくても、或る程度の事は机上で調査が出来る世の中になりました。
しかし実際には現地に直接行かなければ気が付けないリスクもたくさん有り、そのような部分に不動産の怖さが潜んでいるのです。
木内不動産はその点に特にこだわりを持ってお客様対応を心がけています。
理想的な商談手順はこれ！
『資金・土地・建物』の検討すべき３つが出そろい、その土地が『買っても良い土地か？買ってはいけない土地か？』の見極めと判断ができます。
そこで『買っても良い土地』であれば購入申し込み→土地・建物の同時契約となります。
①（建物に求めるクオリティと構造×広さ＝建物価格）
根拠のある資金計画の検討
② 建物プラン・資金計画の検討
③ 土地情報（物件資料）のご説明及びご提案（1～２時間）
物件情報は当社が責任をもって精査し、ご提案いたします。
④ 土地の現地見学・候補地選定（2～3 時間）
お客様と木内不動産が一緒に現地を確認し、各土地の注意すべき部分を確認します。
⑤ 候補地にて建物プラン・資金計画の提案
土地購入申し込みの判断→問題が無ければ購入申し込み
⑥ 建物図面・正式見積り・資金計画の確認
⑦ 土地重説+契約（木内不動産）・建物契約（建築会社）
以上、ここまでが『土地からマイホーム』をご検討いただくお客様に、事前に知っておいていただきたい内容をご紹介させていただきました。
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下記のリンクは当社の土地セミナーのご紹介のチラシ及びスケジュール表です。
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