土地購入における思いがけない諸費用
2023年10月14日
18、土地購入における思いがけない諸費用（金額は一般的な過去事例による）の一例
① 草刈及び草刈後の草撤去費用（30～60万程度、状況により異なる）
② 隣接地境界工作物の撤去復旧工事費用（10～100万程度、状況により異なる）
③ 引き渡し後に判明した隣接地に関わる水道管越境に対応する工事及び新規水道引込み工事等
（50～100万、状況により異なる。尚、決済引き渡し前の判明は難しいことが多い。
工事を始めて掘ってみて初めて判明することは意外と多いのです。
そして市役所保管の管網図も100％正確とは限らないのです！）
④ 築年数が古い家屋撤去後の旧水道管引込みの新規水道引込み工事（一般的には40～50万程度。※状況により大幅に異なる）
⑤ 電柱及び支線の敷地外撤去に関する費用（50万程度、状況により異なる）
⑥ 隣接地と共同設置の塀等の高さに関する違法工作物の撤去、復旧工事（20～50万）
⑦ 現況田の造成工事（300～500万程度）
※『農地は安く買えるから、知り合いから農地を買って・・・。』
仮に農地が買える要件があったとしても、本当にご注意ください！
⑧ 道路や隣接地との高低差のある土地に関する対策費用（200～500万）
※これは本当に注意が必要です！安く見えても決して安くはありません！
⑨ 地中埋設物撤去費用（具体的な金額を予算として明示することは妥当ではありませんが数万円～数百万以上としておきます）
見付太郎「地中埋設物は売主の告知が無い限り、地面の下（地中）の話ですから一見地表面を見ただけでは全く分かりません。そのためほとんどの場合、土地引き渡し後、地盤改良工事や建物基礎工事等を行った後に判明します。極端な場合は土地契約後の地盤調査により異変に気が付き判明する場合もあります。
地中埋設物の取り扱いに関し、重要事項説明書の特記事項や売買契約書（案）の特約条項で『契約不適合責任及び地中埋設物に関し、売主は責任を一切負わない』とする内容の書面を時々見かけます。この点は本当にリスクが高すぎる為、そこは買い付け証明書提出時に明確に記載しておくことが大事です。もし買い付け書面の記入をするときに、その書面の購入条件欄に地中埋設物に関する文言が一切抜けていた場合、その仲介業者に指摘することをお勧めします。
そして売主側仲介業者に交渉し、地中埋設物があった場合の売主責任を担保する文言の記載をお願いしてみましょう。
本来、公平な不動産取引を考えると一般人の買主が地中埋設物の存在や、埋設物撤去に関する費用負担の額を想定することは困難です。
しかし、買主及び買主側仲介業者よりその旨の申し出がない場合、売主側仲介業者はその部分を削除し、重要事項説明書及び契約書案を作成交付する可能性もあります。
売主側仲介業者とすれば売却依頼をしてくれた売主に余分な不安や費用負担を掛けさせない為、そして少しでも売主の売却金の残額が多くする為だと思いますが、買主のあなたは不安材料でしかありません。
通常の場合は地中埋設物が無い事を前提にしておりますが、売主様や売主側仲介業者から事前に告知事項として地中埋設物有りと説明があれば、買主としては売買契約書の条項で売主の契約不適合責任及び地中埋設物の取り扱いに関する条件記載をしっかり入れてもらうことが大事です。また、その取扱い期間を引き渡し日より一定期間（どんなに短くても３ヶ月以上、可能であれば6ヶ月）としてもらうことをお勧めします。
特に地盤が弱い地域で旧建物があった場合で、旧建物が鉄骨造やコンクリート造の比較的重量のある建物を撤去した場合の旧建物解体工事後の基礎補強杭等の地中残置物は本当に注意が必要です。
もし、例えば仮に、地盤調査による建物荷重の支持層が地表から10ｍ弱く、新たに基礎補強工事にコンクリートパイルや鋼管杭を施工する必要がある場合ですと、元々建っていた建物の旧基礎補強杭等も同様に地表から10ｍ以上入っていた可能性があります。
建物解体工事と併せ、地表より2ｍ程度は撤去済の場合が多いですが、それより深い部分（この場合、地表より2ｍ～10ｍ）は残置されている場合もあります。そのように契約書面に記載されていたとしても仲介業者の説明で『新築の建物に影響がなければ大丈夫です！』と説明を受けたりする場合もあるかもしれません。でも騙されないで下さい。しっかりした建築会社では、そのような場合、判明した地中埋設物を完全に撤去しなければ建築不可の場合もあります。コンクリートパイル等は通常の解体工事で撤去できず、特殊な工事を行わないと撤去できないような場合もあります。
その物件の場所がどうしても良く、上記の地中埋設物撤去費用が買主負担で必要であり、重要事項説明書及び売買契約書にも記載があり、契約前にそのことを買主様が承知の上であれば問題ありません。但し撤去費用が仮に300万円～500万円、長さや本数の状況よっては千万単位の場合もあり得るかも知れない・・・。そのことはご承知おき下さい。」
これは木内不動産 見付太郎 土地セミナー物語『良地得太郎の失敗しない土地選び』の一部を抜粋しました。全文はこちらからお読みいただけます。
