人気エリアの格安物件の理由
2023年10月14日
17、人気エリアの格安物件の理由（お値打ちかどうかは別です）
見付太郎「土地選びを行う際、上記16の内容を確認するのと並行して、この回でご案内する内容も確認してみてください。磐田市内の場合、比較的人気の見付・中泉・国府台・富士見町・富士見台、最近では新駅（御厨駅）人気で明ヶ島原・三ヶ野台・新貝（一部）や鎌田（一部）は当然人気が有りますからそれなりにお値段は高価です。
逆にそれらの場所で沿岸部程度の価格帯（坪単価10～20万以下）であれば、むしろ『なぜ安いのか』疑ってみることが大事です。
これらのエリアは都市計画法の『市街化区域内』の土地ですから住宅はもちろん用途地域によっては店舗、事務所、工場、倉庫などが立地可能です。当然、用途制限や規模が決まっておりますがその範囲内であれば近隣住民の意向とは関係なく建築できるのです。
また工業専用地域以外の用途地域であれば住宅建築は可能ですが、工業地域であればあなたの家の前にある日突然工場が建つこともありますし、近隣商業地域や商業地域、工業地域であれば隣にパチンコ店ができるかもしれません。
また一般的な相場（地価公示や実勢価格から判断）よりあえて低く価格設定している物件の原因として多いのが下記の内容です。
①土地に面する道路幅が狭い？（1.8ｍ～4ｍ以下で建築は出来るが道路後退を要する）
②都市計画道路の敷地内に該当しており将来都市計画道路が事業化の際には立ち退き等の場合がある？
③隣接地に大きなまたは高い建物があり日当たりが極端に悪い？
④過去の浸水履歴の問題？
⑤近隣の施設の問題により価格を下げざるを得ない理由がある？
Ａ、線路や国道・県道に面し騒音が絶えない?
Ｂ、一般的に気になる工場・店舗・倉庫・車庫に隣接している?
Ｃ、騒音・振動・臭気が日常的にある?
Ｄ、自治会のごみ集積所に近い・・・等?
⑥極端に地盤が悪いのが判明している？
⑦擁壁の造成費の問題や崖の問題？
⑧建築条件付の土地？
⑨もともと大きな土地を複数区画に分割した際にできた変形地（進入路付きの旗竿地等）？
⑩旗竿地ではないけど整形地ではない（変形地・・・三角形・台形・極端に歪な形状等）？
⑪個人が住宅用として購入するには大きすぎる土地。でも不動産業者や建築会社でさえ買わない土地？
大きすぎるので坪単価は安いが総額は大きく、その結果、誰も買わない土地？
⑫心理的瑕疵の問題？
『心理的瑕疵物件』とは殺人・自殺・火災等、人によっては『最初から聞かされていれば買わなかった』というような理由になりえるような場合を指します。どのような理由なのか確認しましょう。
人によっては『気にならない』、『少し気になるけど安いから問題ない。』と言う人はもちろん購入頂いても構いません。
磐田市内の人気エリアで道路付も良く日当たりも普通、通常の整形地、プロの不動産業者が見て
『良い土地だな。』と思えば・・・建築条件の有り・無しは別に・・・坪単価25万～35万程度は普通です。
駅北の中泉周辺の一部は40万以上の取引もあるそうですが・・・（地元の不動産業者談）。
もし、あなたが『たまたまご縁』があって、不動産会社や住宅会社より早く、先に売主様と直接お話ができる機会が有ったとするなら、運よく先に購入することは出来るかもしれません。但し、売主様は少しでも高く売りたいと思っています。
ですから・・・それ相応の価格で買う覚悟は必要です。
『世間一般的に良い土地』をその地域の相場（地価公示や基準地価を参考にした実勢売買価格）より安く買うことは不可能です。
当然ですが相応のお金を準備する必要が有るのです。
後は『その世間一般的に良い土地』を買ったとして、希望するマイホームが予算内で可能か？これが一番大事です。
その見極めと判断ができるかどうか？そこが本当に大事なのです。
また、この様な人気エリアで『本当のお買い得物件・優良物件・商売につながりそうな物件』があれば、不動産業者や分譲業者が一般市場に出る前に買ってしまいます。業者はプロとして不動産物件を扱っておりますから判断は早いです。
つまり『本当のお買い得物件は一般の市場にはほとんど出回らない』ということなのです。
ほとんどの方が不動産取引を行う場合、誰かしら不動産業者に相談すると思います。
その不動産業者が身内・親族・その友人・知人・または今はやりの一括査定サイトでも・・・。
そして本当に良さそうな立地なら少々高くても最初に相談を受けた業者が購入します。
（もしくは買ってくれそうな建築業者に情報を流します）
もちろん分譲業者が買った『お買い得物件』は後に『不動産業者や建築業者が売主の建築条件付土地』として通常の相場価格で宅地分譲されます。
以前にもお話ししましたが『人気エリアで日当たりが良く、土地に十分広さがあって、道が大通りすぎず狭すぎず、できれば買い物便や駅などの交通便も良くて、価格がお手頃で、建築条件が無い物件。そのような物件ありませんか？』と聞かれても、この様な事を知っている不動産業者は『なかなか無いですね。』と言わざるを得ないのです。
尚、ここでは市街化調整区域の土地は考慮しておりません。市街化調整区域の土地は原則として市街化（開発行為）を抑制するエリアですが、個々の土地条件によって開発行為（建てることができる建築物の用途や規模・種類）が認められる場合があります。磐田市の場合、昭和51年10月12日以前からの宅地（線引き前宅地や既存宅地の確認済の土地、都市計画法の許可を得て開発可能な土地）等があります。
僕「なるほど、だんだん分かってきました。『高い・安い』には必ず理由があるってことですね。」
見付太郎「もし、仮に『未公開物件』とするなら、土地の立地やスペックは或る程度良い条件かもしれませんが、価格については一般的な通常相場より相当お高めの設定になります。そうでなければ『未公開物件』などと謳うメリットがありませんから・・・。
当然『未公開物件』という極秘性を強調し営業されます。
「他の不動産業者等には『一切他言無用』でお願いしますね。それが守れないならあなたには紹介できません。どうします？」って感じの営業トークになると思います。
また、「未公開物件ですから判断は早めにお願いします。あなたと同時に以前から声を掛けていただいているお客様に2～3件、同時に紹介してますから・・・早い者勝ちです！」とも・・・。
これが『未公開物件』の紹介方法です。
『未公開』を盾に誰にも相談させることもできない状況を作り、早急な判断を迫る手法です。
この状況で迷わず判断できるのが土地仕入れに長けているプロの不動産業者ですが、一般のお客様で知識経験が少ないお客様には・・・当然お勧めできる訳が有りません。」
僕「そうなんですね・・・未公開物件て『良い情報が安い価格＝通常の相場価格』で手に入るのだと考えておりましたが・・・考えが甘かったですね。確かに・・・一般市場に出す前の状態でしたら価格を相場以上に釣り上げて、希少価値を訴求する手法で紹介することも可能ですね。私たちは未公開物件を自分達だけの判断で購入する知識も自信もありません。通常のアットホームやスーモの公開物件で十分です。そのような物件をプロと一緒にしっかり検討させていただきます。」
見付太郎「そちらの方が余程・・・安心・安全だと思いますよ。私がしっかりサポートさせていただきますからお任せください。」
これは木内不動産 見付太郎 土地セミナー物語『良地得太郎の失敗しない土地選び』の一部を抜粋しました。全文はこちらからお読みいただけます。
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