木内不動産 見付太郎 土地セミナー本編
2023年10月15日
木内不動産 見付太郎 土地セミナー
物語『良地得太郎のマイホーム取得の為の失敗しない土地選び』
まえがき
土地セミナーは転ばぬ先の杖
こんにちは。はじめまして。
私は静岡県磐田市の株式会社木内不動産の代表、木内隆之と申します。
今回、土地セミナー物語『良地得太郎のマイホーム取得の為の失敗しない土地選び』
をご紹介させていただきます。
これは『土地から』のお客様で『夢のマイホーム』を『頑張ってご用意頂いた予算』で手に入れる為に・・・。
お客様自身で納得感を持って『ご自身やご家族にとって最良の購入すべき物件』を選ぶことが出来るように。
その為に、お客様が土地を探し始める前に是非知っておいてほしい事を2～3時間程度で理解できるように物語形式で纏めています。
『土地から』のお客様が悩んでいる『理想の土地探し』の考え方ではなく、『自分たちにとって本当に必要な建物は何なのか？』
そして建物重視の考え方を訴求し、土地は『現実的に売っている有るものから最善の物件を選ぶ』という考え方にシフトして頂くことを目指しています。
この考え方も『夢のマイホーム取得実現』の一つの方法だと考えております。
『土地はご縁もの』です。
いくら時間をかけて探しても・・・有るときは有りますが・・・無いときは本当に無いですよね。
『そうだ・・・家を買おう！』
理想のマイホームを夢見て動き出すのですが、ほとんどのお客様が最初につまずくのが『理想的な良い土地が見つからない』という事実です。
もし仮に半年・一年と時間を費やし、希望の物件が出てくることを期待して待ったとしても・・・やはり出ない時は出ません。
そして、これが現実です。
実際に『土地から』購入してマイホームを建てた方は共感していただける方も多いのではないでしょうか？
そのような思いで土地探しをしていると『やはり・・・もう少し土地予算をUPして探した方が良いのかな～？』
そのように考え、土地に割り当てる予算をやむを得ずUPするお客様も多いものです。
ですが、この考え方、私はとても危険だと考えております。
そのパターンに入ってしまうと、ほとんどのお客様が後々の建物検討時に総額の予算オーバーになります。
これは今までに出会ったお客様と真っ当に商談してきた私の正直な感想です。
また浜松～磐田～袋井～掛川周辺の静岡県西部地域の場合ですが・・・
土地と建物の予算の割り振りバランスは1対3の割合が基本です。
皆様ご存じの通り、この地域は3大都市圏（東京・大阪・名古屋）と違って比較的土地はお安めです。
仮に総予算4000万なら土地1000万円程度（諸費用含む）、建物3000万程度（諸費用含む）
仮に総予算5000万なら土地1300万程度（諸費用含む）、建物3700万程度（諸費用含む）
仮に総予算6000万なら土地1500万程度（諸費用含む）、建物4500万程度（諸費用含む）
相当ざっくりですが土地と建物の予算の割り振りバランスは実際には上記のようなバランスとなります。
この予算の割り振りをご自身のご用意可能な総額にあてはめ、先ずはスタートします。
次に検討するのが建物価格。
建物価格はお選びいただくお客様の『好み』で構いませんが、建築会社やハウスメーカーによって価格は大きく異なります。
ですから先に・・・そこで選んだ『好みのハウスメーカーや建築会社』に話を聞き、『自分たちの希望の建物の大きさ・構造・仕様・設備を導入した場合、建物予算がいくらになるのか？』を確認します。
そうしてようやく、自分たちが購入すべき土地予算が把握できます。
『全体予算－建物予算＝土地予算』はこのような手順で把握することが出来ます。
また昨今、建築会社は法律により10年間の建物保証の責任を負います。
その前提条件として地盤の強度は自社の建物の加重を長期間支持できるのか？を確認する為、必ず地盤調査を行う必要があり、地盤調査結果のデータを基に基礎設計を行います。
地盤強度に不安定な部分が有ればその状況に応じて様々な基礎補強工事を実施します。
この様な理由により、全ての土地が地盤調査結果に基づく地盤改良又は基礎補強工事（杭工事や柱状改良等）を実施しますが、それらの予算は調査結果によって様々で、50万程度の場合もあれば、極端なケースですと300万近くなる場合もあり得ます。
一般的な仲介物件の場合、実際の地盤強度について購入する土地を契約しないと地盤調査は実施できない為、それこそ一か八かです。
一般的に地盤が良いとされる地域でも『隣の土地は調査結果が良好で一切地盤改良や地盤補強を行わなかった』と聞いても、『自分の土地は地盤が極端に悪い』という事は日常的に起こりえます。
お客様が建てる建物の構造・重量によって、建物を支える基礎の大きさや重量も変化します。
仮に同じ地盤強度であれば建物荷重が重いのか？軽いのか？によって求められる地盤強度は異なります。
それに備え、敢えて地盤対策予算を計上するなら100万～200万程度が一般的です。
それではこの地盤対策予算は土地側の費用とみるのか？建物側の費用とみるのか？
本来、現実的には建物側の費用ですが・・・私は土地選びする際の最初の資金計画の割り振り段階では土地予算の費用に含めて考えるべきだと考えます。
細かいことを言い出すと他にもたくさんあるのですが・・・
とにかく『土地と建物の予算の割り振りバランスは概ね1対3』と心得ておきましょう。
ウッドショックはもちろん、全ての建築資材の価格高騰により、建物価格は近年5年間で約20%も価格上昇しているとも言われております。
消費税も建物価格の10％で本当に馬鹿になりませんよね。
3000万の建物なら10％の300万が消費税ですから・・・。
その上で皆様土地探しを始めるのですが・・・
『その土地予算だと実際に良い物件が見つからない』
ここが皆さん悩んでいる最大のポイントです。
それはその通りです。もし、そのような価格帯で100点満点ではなかったとしても・・・
多少良さそうな物件情報が有れば、真っ先に建築会社や不動産会社が買い取りますから・・・。
詳細は本編で解説しますが、世の中そんなに甘くないですよね。
『未公開物件』も然りです。
一般の消費者が不動産業者の『未公開物件』という魅惑的な言葉に『惑わされない』ように私は願うばかりです。
何故、不動産業者は『未公開物件』とささやくのでしょうか？
理由はちゃんとあります。詳細は本編でお話させていただきます。
『未公開物件』はさて置き・・・
実際に土地探しを始めるとほとんどの方が感じる様に、いわゆる『一般的な良い土地』を探しても希望にピッタリの土地はなかなか出てこない。
それなら・・・そのような土地探しに一所懸命時間を掛けるより・・・
『全体予算の約70～75％の予算を充当する建物重視に振り切った考え方の土地選び』
これも有りなんじゃないかな～？？？
これが、この土地セミナー物語で訴求したい考え方です。
勿論、この考え方が全てではありませんが、これまで実際に私がお手伝いしてきた『土地から』のお客様は、大筋で『この考え方』を訴求しマイホームを取得していただいております。
この物語のテーマは『土地から購入して注文住宅でマイホーム』です。
ほとんどの方は初めてであり、又、ほとんどの方が一生に一度の大きなお買い物です。
憧れのマイホームですから当然夢や希望は膨らみます。
それと同時に『失敗は許されないぞ！』
漠然とそのように考え、不安もたくさんあると思います。
日常生活の中ではちょっとした失敗は誰でもあることですし、その失敗は次に活かせます。
しかしマイホーム取得はそうはいきませんよね。
『今回は失敗したけど、次は失敗しないように家を建てよう！』とは普通はならないと思います。
ですから出来る限り失敗しないようにしなければなりません。まさに一世一代の大仕事です。
その為、本来であれば・・・お客様自身に『それ相応の知識や経験が必要』となるのですが、その習得には『膨大な時間と労力が必要』となります。
もし、あなたが不動産業界や建築業界に10年以上携わっている方でしたらこのような物語を読まなくても『失敗しない土地選び』、そして『住宅会社選び』が出来ることでしょう。
人によっては、その物件購入時に『成功』したつもりの方でも・・・10年後、20年後、30年後・・・やっぱり『失敗』だったと思うかもしれません。
私は・・・ほんの少しでも『たまたまご縁』があって、私と出会えた人には出来るだけ、そのような気持ちになってほしくないと願っております。
この物語をご一読いただければ、あなたのマイホーム取得計画の失敗の可能性を確実に減らすことが出来ます。
また同時に、あなたが納得できる『土地探し』の情報収集のために、不動産会社や住宅会社を何件も訪ね歩くご負担を最小限に軽減することが出来ます。
そもそも、この物語を書いた本当の理由は
『一期一会でお会いすることができたお客様を大切にしたい』
『星の数ほどある不動産業者の中で、たまたまご縁あって当社に期待してお越しいただいたお客様に安定したサービスを提供したい』という私自身の会社設立当初の願いが込められております。
通常、お客様が不動産業者を訪問する理由は・・・
『自分たちにとって最良な物件を紹介してほしい』
『できればインターネット上のポータルサイト等に出ていない未公開物件情報があれば教えてほしい』という期待で訪問するのではないかと想像します。
その観点に立てば当社は不動産仲介業者ですから・・・お客様が期待する『一般的な良い土地情報』を提供することを目的に営業すべきです。
ですが、建築業界から不動産仲介業者に転身して改めて分かったことがあります。
ここはハッキリ申し上げますね。
比較的万人受けしそうな・・・いわゆる『一般的な良い土地』は確実に建築会社が購入し、建売分譲住宅用地になるか、又は建築条件付き土地になります。
この確率は私の推測で恐縮ですが99％以上です。
不動産仲介業は紹介ビジネスです。
本当に良さそうな物件情報が有れば、普段出入りしている『買ってくれそうな住宅会社様』に情報を流し、分譲用地の仕入れで1回。
次に『買ってくれた住宅会社様』が建売分譲住宅の販売や建築条件付き土地として取引を行う時に再度もう一回。
上手く立ち回れば『同じ物件』で2～3回商売ができますから、自然とそうなります。
『この行為、流れ』決して悪徳商法ではありません。
『この流れ』は全国どこでも不動産業界では『極めて健全な自然な流れ』ですし、当然と言えば当然です。
静岡県西部地域の建売分譲住宅であれば低価格物件なら3000万～。高級分譲住宅なら5000万～6000万程度の物件価格に跳ね上がりますから、仲介する不動産業者の仲介手数料や建物紹介料（建物フィー）も最初から『土地だけ』でエンドユーザーに紹介するより何倍にもなります。
一般消費者様にとってはがっかりするかもしれませんね。
ですが・・・実際にはこれが世の中の現実です。
不動産業界・住宅業界に限らず・・・基本的に世の中全てがこの構造・流れで経済は動いています。
当然ですが、民間企業にお勤めの皆様も・・・ご自身のお仕事でもこのような事は普通にあることですよね。
不動産も一緒です。
逆に・・・仮にそうでなければ『万人受けする立地や大きさ』だったとしても・・・
建築会社が仕入れても『ビジネスとして販売の採算が合わない極端に高価な土地』です。
当然ですが地価公示や基準地価の坪単価を＋10万/坪以上も・・・
超人気の地域では地価公示＋20万/坪以上近くも大きく上回る・・・
『その地域の土地相場を逸脱するほどの非常に強気な売主様の土地』です。
土地と建物の総額の予算重視のお客様には仮にその物件が『最新の未公開物件』だったとしても、当然お勧めできません。
物件紹介してくれた不動産業者が『未公開物件』を強調するのは『価格が高いことの裏返し』と思っていただければほぼ間違いありません。
ですから・・・繰り返しお伝え致しますが・・・
普通の感覚を持ったお客様がイメージしている『建築条件が付いていない都合の良い一般的な良い土地＝100点満点の良い物件はほとんど無い』というか『仮に有ったとしても一般市場に出回らない＝不動産業者や建築業者が建売分譲住宅用地や建築条件付き土地の仕入れとして一般のお客様より先に購入してしまう』という事です。
誤解が無いように改めてお伝えさせていただきますね。
決して『建築条件付きの土地』が悪いと言っているわけではありません。
むしろ『建築条件付きの土地』を購入することで、本当に素晴らしい計画になる可能性だって十二分にあります。
『理想的な建築条件付き土地との出会い』・・・これだってある意味『ご縁』なのです。
土地へのこだわり、土地への要望が高いお客様は・・・
是非前向きに『建築条件付き土地』や『建売分譲住宅』をご検討いただきたいと思います。
少なくとも土地の条件は『一般的に良い』ものが多いですので、きっと、その点でご満足いただけると思います。
『そうだ・・・家を買おう！』
その時、単に『一般的な理想的な良い土地』を買うことが絶対条件なら・・・
『上記の通り』ですから、この物語をこれ以上読み進める必要はありません。
この先2～3時間、あなたの大切なお時間を無駄にしてしまいます。
ですが・・・最終目的が『限りある資金計画の範囲内で土地と建物をセットでしっかり検討し、本当に満足できる建物重視のマイホームを手に入れたい！』と思うなら・・・
この物語はここから2～3時間かけて読む価値があります。
不動産物件に100点満点はありませんとよく耳にします。確かにどの物件にも長所と短所があります。
その短所部分を敢えて辛口で点数にすると、どの土地も40点～50点です。
ここで言うマイナス点のお話で代表的な一例で言うと、洪水ハザードマップに色が掛かっている時点でマイナス40～50点です。
『えっ！・・・それだけでマイナス40～50点？』と思われるかもしれませんが・・・
それだけで、ここで言う私の評価はマイナス40～50点です。
考えてみてください。仮に2つの土地が有ったとします。片方は洪水ハザードマップに色が掛かる土地、もう片方は色が掛からない土地。さて、あなただったらどちらの土地を選びますか？
因みに、この点以外は全く同等の条件（駅からの距離感・大きさ・土地形状・道路方向・価格）だった場合で考えてみてください。きっとほとんどの方が洪水ハザードマップに掛からない方の土地を選ぶのではないでしょうか？
これはほんの一例ですが、このように何かしらのデメリットが有ることによって『購入しない』と判断されてしまう要因や理由が有る時点で、私から見ればその土地はマイナス40～50点です。
本当は誰しもマイナス40～50点の土地は買いたくありません。本当だったら私だって100点の物件をお勧めしたい。
ですがほとんどの場合、実際にはそのような『何かしらのデメリット』が存在している物件をご購入いただいており、実際にそれが現実です。
洪水ハザードマップの話はほんの一例であり、他にも購入判断する上で様々な要因を検討するのですが、このように仮に2つの土地を比較した場合、『こっちの方が良い・悪い』という判断ができるのです。
しかし、当然ですが・・・世の中の全ての人が、誰が見ても100点満点の土地は有り得ません。
ですけど・・・『他の人は気になるかもしれないけど・・・自分たちが家を建てるには気にならない』という事は有り得ます。
そして土地だけで比較してしまうとマイナス点が目につく事も『土地＋建物＋諸費用＝総予算』を含めて考えると、何かしらの前向きな対策・解決方法が見えてくることも有ります。
その様に少し見方や考え方を柔らかくすれば、お客様ご自身にとってのマイホームにとって『土地と建物を合わせて100点』を目指すことは可能です。
でも何をどのように伝えたらいい？？？ 私なりに一生懸命考えました。
それなら私が気付いているマイナス40～50点をしっかりお客様にお伝えした上で、そのお客様毎に納得の土地選び、そしてマイホーム取得の実現をしていただくためのサポートを構築しようと試み、私なりに考えたのが、この『土地セミナー物語』の作成と一般公開です。
もし、私がこれまで培った知識と経験により『失敗しない土地選びの参考書』が作れたなら・・・
そして、それを多くのお客様にお読み頂けたとするならば、ご自身たちにとっての100点満点の土地を探している多くのお客様で、なかなか100点満点の土地に出会えずに苦労されているお客様の悩みを解決できるかもしれない。
もっと言えばこの『土地セミナー物語』をお読みいただいた上で、私にお問い合わせを頂けたなら、私もお客様も同じベクトルでマイホーム取得の為のお手伝いができるかも知れない。そんな考えがこの物語の制作のきっかけです。
内容としては普段私がお客様よりお話を伺っている中で、比較的よくありがちなケースを題材にケーススタディとして話を展開しております。
読み進めていただきますと「そうそう、私たちと同じだ！」という内容も多々あると思います。
『何かのきっかけ』や『たまたまご縁』でこのページにお越し頂けたのであれば、そのお客様はご来社前にお読みいただくことが可能となり、結果として『失敗しない土地選び』のお役に立てると考えております。
また、一般の人と不動産業者の情報格差は非常に大きいと思います。
私はこの格差を少しでも埋めたい。
『物件情報』の情報格差は残念ながら不動産流通の構造上または経済的構造上、埋まらないと思います。
ですが『不動産情報との向き合い方、選び方・安全な取引の方法』については情報格差を埋めることは可能です。
ほとんどのトラブルは『知らなかった事』が原因で巻き込まれます。
土地を購入して理想のマイホームを建築しようとするなら事前に確認しなければならない
多くのチェックポイントがあります。
転ばぬ先の杖として、是非この土地セミナー物語をご活用ください。
ご一読いただいた上で考え方や手順に共感いただければ、是非ご相談ください。
心よりお待ちしております。
インターネットが普及し日本中、いえ世界中で様々な情報（物件情報含む）を取得できる時代になりました。
便利な反面、どの情報を信じるか？何を選べば幸せになれるのか？
この判断、見極めが一番難しいと思います。
静岡県西部地区で注文住宅営業を15年、不動産会社を設立し14年の私がこれまでの経験を踏まえ、精一杯サポート致します。
また、静岡県外の遠方にお住いの方で現実的に私が直接土地選びのお手伝いできなくても、この物語がきっと何かのお役に立てるのではと信じております。
繰り返しますが、この物語に出会えたことも『何かのご縁』だと感じます。
あなたがマイホーム取得を検討するにあたり限られた時間を無駄にせず効率的に本書を活用して頂くことができれば幸いです。
2022年5月17日
株式会社木内不動産
代表取締役 木内隆之
通称：土地選び案内人『たまたまご縁不動産 見付太郎』
登場人物
僕（良地得太郎 35歳）・妻（夢見子 31歳）・息子（家継 ４歳）
土地選び案内人（たまたまご縁不動産 見付太郎 52歳）
正式な読み方は『みつけたろう』
あだ名は『みっけたろう！』
（完全にオヤジギャグです。申し訳ありません！）
木内不動産 見付太郎 土地セミナー
物語『良地得太郎のマイホーム取得の為の失敗しない土地選び』
目次
12、物件探しは業者1社に絞る
21、土地案内中での会話
27、土地売買契約締結
