木内不動産がお手伝いできることpart1

2022年09月26日

本日は当社『木内不動産がお手伝いできること』をお伝えしたいと思います。

当社は『住宅用地』や『中古住宅』『新築戸建住宅』を主に取り扱っている不動産仲介会社です。

世の中には星の数ほど不動産物件はあるのですが、実は世の中に出回っている

『ほとんど全ての不動産物件』を当社は『買主側の仲介業者』としてご紹介（仲介）することが出来ます。

因みに・・・他社の不動産会社様も同様にできます。

ですが・・・本当に多くの一般の消費者様がこの事実を知らないようです。

お客様

『アットホームやスーモ等ネット上のポータルサイトに広告出ていたから、その広告主の不動産会社に直接問い合わせし商談中です』とよく聞くのですが・・・

『あ～、そうなんですね・・・ですけど、その業者さん・・・買主のあなたの為ではなく、売主様の利益を最大限確保する為に頑張る不動産業者さんです！』・・・って、ご存じでしたか？

更によくあるパターンですが・・・

住宅展示場などに行って、そこで出会った住宅会社様の営業マンに物件探しのご依頼をしてしまう方も多いですよね。

『○○付近で、予算は○○万円ぐらい。大きさは大体○○坪ぐらいで、いい物件を探してきてくれたら、お宅の会社で家建てるよ！』

そのようなお話を頂けた住宅会社の営業マン・・・

お客様同様にアットホームやスーモ等の物件検索サイトを必死で検索し、お客様のご希望に近い物件情報をたくさん集めてお客様に紹介しようとします。

そして・・・そこでもやはり・・・『売主様の仲介業者＝売主の利益を最大限確保するために頑張る不動産業者さん』に問い合わせしてしまいます。因みに、ほとんどの場合、物件情報をアットホームやスーモに情報UPしている不動産会社は一般的に売主側不動産業者です。

ごく稀に、客付け業者の場合もありますが・・・

売主側の媒介業者は売却物件を預かった以上、その物件が世間一般的に良さそうな物件であろうが、世間一般的に売れなさそうな『イマイチの物件』であろうが・・・現実的に何としても売却することを目指して活動します。

もし、そこで住宅会社の営業さんが問い合わせを下さり、売却活動の一翼を担い加勢協力してくれたら本当に助かります。

更に手間暇のかかる商談は住宅会社の営業マンにお任せしてしまえば他の業務に時間を割くことも出来ます。

売主様が複数の仲介業者に同時に声を掛けるケースもあります。その場合は売主側の媒介契約自体も一般媒介契約となります。

要するに売主側媒介業者同士でも競合状態になります。これは売主様の考えが『少しでも早く・良い条件で』売却できるであろうという期待からです。この様な物件は現地に行くと売物件看板が複数（一般的には2～4社）置いてあったりします。

こうなると、どこの会社も何とか客付けできるように必死です。連絡を頂けた不動産業者からすれば、住宅会社の営業マンであれば成約時は売主様、買主様双方より仲介手数料を頂ける( ´∀｀ )。不動産会社からすれば一石二鳥です。もちろんご紹介します！

この結果、依頼をしたあなたに何が起こるのか？

買主のあなたが目的とする『物件情報の入手』は確かに叶います。

しかし、同時に知りたい『その物件を買ってもいいのか？買わない方がいいのか？』のアドバイスは期待できません。

窓口になった住宅会社営業マンは当然『その物件を購入を促す前提』の提案になります。

その物件の購入メリットを箇条書きにし、良い点を中心にアピールするスタンスとなります。

逆にその物件のデメリットは積極的には教えてくれない可能性があります。

その物件を検討し、購入してもらわないと建築のプラン提案→更には建築受注ができませんから・・・。

ですが・・・そもそも住宅会社の営業マンは不動産会社の担当者ではありません。

あなたが土地を契約し、何かその物件の取引に大きな問題が発生した場合でも、住宅会社の営業マンは・・・

実は何の法的責任もありません。

本心では目の前の『土地から』のお客様の為に『善かれ』と思って一生懸命動いたつもりなのに・・・。

残念ながら完全に・・・その物件を購入したお客様の『自己責任』です。

だって・・・契約締結前に不動産業者より重要事項説明書を書面で渡され、一字一句説明を受けて、しっかり署名押印してますから・・・。

そのうえで売買契約書にサインされてますよね。

不動産取引の当事者・仲介業者でない以上、発生した問題やトラブルに対して住宅会社の営業マンは何の口出しも出来ません。

この場合、住宅会社の営業マンは完全な部外者の扱いです。

この現実をしっかり考えてくれる住宅営業担当者なら責任問題の関係上、安易に自ら物件情報収集活動はしません。

或る住宅会社営業マン『建築用地はお客様自身でご用意ください・・・。』

建設用地をお持ちでないお客様からみれば一見冷たい対応のように感じますが、これはこれで理にかなっていますし当然の対応です。

そもそも住宅会社は所有・貸借は別にして、お客様がご用意する土地に住宅を建てるのが仕事。会社全体として本気で『土地から』お世話しようと思うなら自社でしっかり土地を準備します。分譲地になりそうな素地を探し、一旦買取り→造成加工して→『建築条件付き土地』又は『建売分譲住宅』を法的責任を持って行います。

もちろん土地の購入価格は相場より安く利益が見込める価格で購入することは言うまでもありません。

この場合の取引態様は不動産免許をもった住宅会社自らが売主。

いわゆる業者売主物件ですから仲介手数料不要！

土地の『仕入れ価格』と『販売価格』の利ザヤで既に一定の利益は当然確保してます。

本当は別に当たり前の事ですが・・・販売の場面では『仲介手数料が掛かりません！』とお得感をアピールしますよね・・・。これはこれでどうかとも思いますが・・・・。普通に説明すれば良いだけなのに・・・。

話が少し逸れました・・・話を仲介物件に戻します。

私がそれ以上に違和感があるのが・・・

何の法的責任もない状態で『良いとこ取り』しようとするスタンスの住宅営業マンです。

しっかりとした責任能力もない状態でプロの不動産業者以上に物件情報収集能力に長けた住宅営業マンさんも時折見かけますが・・・それは単に、その担当者様が住宅会社の営業マンで

『買主様の仲介手数料を分かれで受領しないことを約束しているから物件情報を集めることができる』という事です。

そのように集めた情報をお客様にご提案し、建築の受注契約を目指したい！

そのお気持ちは十分に分かります。

しかし、重大なトラブルが発生したとき、その住宅会社の営業さんはお客様が被った被害や損害を補償する能力があるのでしょうか？私が懸念しているのは『何かしら金銭的な補償を伴う問題が発生した場合』の事です。

そして仲介業務を行い本来頼りになるはずのその不動産仲介業者は・・・そもそも『売主側の利益を最大限確保する業者』。

何も知らない買主様から見たら・・・何だかね・・・

バランスが悪いと思いませんか？

でも確かに・・・私の経験上、これまでの日本の『土地から』のお客様に対する住宅業界・不動産業界の主流はこんな感じなんです。多くの不動産仲介業者が売主様との媒介契約を業務の主軸に置きつつ、一方では買主様にも『いい顔』して穏便に取引を成立させるスタンス。そして売主・買主両方から仲介手数料を頂けるように振る舞うスタンス。

会社の方針や担当者の考えによって、この傾向が更に顕著になると両手仲介を目指すが故、物件を囲い込むような行動をとる業者も未だに多いですね・・・。

私（買主側仲介業者）が問い合わせしても、実際具体的な商談が無くても『商談中』と断る。。。

仕方がないので、その直後に一般のお客様や住宅営業マンから直接私の目の前で電話していただくと、

『まだあります！ご紹介可能です！』って・・・これ、残念ながら普通にあることなんです。

不動産流通の仕組み、報酬形態の制度上、もっと言えば経済的構造上、仕方ないかもしれませんが・・・。

両手仲介を目指すが故なのでしょう。

品の無い言い方になりますが、両手仲介を目指す策士としては売主・買主どちらも上手く丸め込む必要があります。

やっぱりお客様目線というよりも、単に不動産業者に『欲』があるからそうなるのでしょう・・・。

今の時代、昔の不動産業界のイメージよりは随分クリーンな業界になってきているとも思います。

本当は多くの不動産業者が真面目な不動産業者だと思います・・・ですがやっぱり欲には勝てない。

その営業マンが会社から求められる高いノルマ（売上成果）を達成するためにも・・・致しかない。

それも分かります・・・。

ただし・・・何か問題が生じれば・・・実のところ・・・

不動産業者は『逃げの口上』を重要事項説明書や契約書類にもれなく完璧に列記してますから責任追及を逃れることが出来ます。

その結果、現状の多くのケースが買主様が泣き寝入りすることになると思います。

この様な不動産業界に私はものすごく違和感があります。

これでは一般の『知識・経験が少ない買主さん』が失敗する確率が高くなります。

いえ、本当に失敗します。

突き詰めれば要するに『お客様の期待と現実が一致してないから不満が出る』のだと思います。

重説や契約書の読み合わせ・・・不動産業者の私が言うのも何ですが・・・

買主目線で考えれば本当に気分が悪い・・・。

実際にネットには不動産を購入して失敗した人の記事があふれています。

お客様も騙されないように一生懸命勉強していると思いますが・・・

やっぱり業者は一枚も二枚も上手です。

根本的な不動産業界の仕組みが変わらない限り、このことは変わらないかもしれません。

でも、誰かが言い始め、言い続けたら何かが変わっていくかもしれない・・・。

でも、本当はこんなこと言っても無駄かもしれない・・・。

正直私には分かりません・・・。

本当に・・・『良心的な不動産業者さん』に巡り合うことを祈るばかりです。

今の不動産業界・・・こんな感じなのですが、この様に考え、少しでも買主様を守る為には・・・

買主のあなたに本気で寄り添ってくれる『買主側の仲介業者』が必要です！

買主側の仲介業者のスタンスであれば、仮にそれが当社でなかったとしても、きっとあなたの強い味方になってくれると思います。

因みに当社がお付き合いさせていただいている不動産業者さんは、基本的に私が信頼できる業者さんですし、何か問題が発生すれば真摯に買主様目線で対応していただける（と思われる？）業者さんです。

当社はそのような業者さんでなければ、そもそもお付き合いしません。

というか、売主側仲介業者が『告知する・告知しない』は別にして・・・当社自身で予めその物件のデメリットを現地で確認して、その点を買主様に十分お伝えし、ご納得いただいた上でご契約いただいておりますので、後からその点を理由にトラブルになることはほとんど有りません。何かしら一つ候補に上がった物件として特定できれば、平日の2日間、お時間を頂きますが、その物件について現地確認を2～3時間、そして法務局・市役所の窓口（都市計画課・建築課・道路河川課・上下水道課・場合によっては農政課等・状況によっては県の土木事務所等）へ出向いて現地で私が心配になったことを徹底的に調査確認し、その上でお客様に物件をご紹介いたします。

それでも、想定外の万が一の事態が判明・発生した場合、当社は売主側仲介業者様に対しても強く交渉しますし、当たり前ですが全力で買主様をサポートします！

現実的に、この点が出来そうな相手なのか？は日常の物件問い合わせ等、ちょっとした些細な問い合わせに対する返答や対応方法、対応スピードなどを総合的にみて判断しています。

何度もいいますが・・・100点満点の不動産物件などありません。

不動産はファンタジーではありません。不動産はリアルなのです。

物件のメリット（駅に近い、スーパーなどのお買い物便が良い、日照や通風が良さそう・・・等々）は不動産業者がことさら強調してお伝えする必要は無いと思っています。

そのことは『何となく』の部分だし、そもそもお客様自身で判断すれば良いのですから・・・。

不動産業者の私がやるべきことはお客様が気が付いていない、その物件のデメリットを可能な限り調べ正確に伝える。

この物件を買ってしまって、お客様の予算で本当に無理なく建物が建てられる土地なのか？をお客様に代わって判断しアドバイスする。

お客様のご要望に近い物件が仮に10物件あるなら9物件を丁寧に論理的に根拠を持って納得を得ながら削っていく作業。

『もし今のタイミングで買うのであれば、これですよ！』

たった1つの買うべき物件に導く作業。

様々な条件を考慮した場合、検討できそうな物件は意外と少ないものです。