磐田市蛭池　優良田園住宅制度該当101坪

2024年06月20日

磐田市優良田園住宅制度該当の土地です！

これまでは市街化調整区域で線引き前宅地等の要件が無い土地は一般建築不可でしたが、

令和６年４月施行された磐田市優良田園住宅に該当すれば、一般建築がどなたでも可能になりました。

下記に磐田市都市計画課のホームページ記事抜粋を添付します。

この制度を利用できれば土地代を抑えながらのマイホーム取得の実現することも可能です！

B区画　　98坪　392万円（坪単価4万円）・・・お申込みありがとうございました。

A区画　101坪　304万円（坪単価3万円）・・・B区画の建物工事完了検査より３年経過後（現時点で最短で令和10年頃）に都市計画法等の申請可能となります。

D区画は現時点では３方向農地により未販売ですがB区画の建物完成後、宅地への地目変更後であれば申請可能。但しA区画同様、最短でもB区画の建物工事完了検査より３年経過後に都市計画法等の申請可能となります。

C区画は販売予定無し。（近隣住民にて家庭菜園として農地利用予定）

尚、本物件はどの区画も下記の洪水ハザードマップに該当の為、２階以上の垂直避難可能な建物を建築する必要が有ります。

従って、平屋住宅は建築不可です。予めご了承いただきます様、よろしくお願いいたします。

A区画の場合、重ねるハザードマップによる洪水によって想定される浸水深3.27ｍ（想定最大規模）　

※上記の算定は対象地の全面道路の標高3.1ｍを基準とします。

この場合、前面道路を基準（＋－0）として・・・盛土無し（＝設計GL）＋一般的な木造住宅の２階床高さ（基礎0.4ｍ＋土台0.12ｍ＋一階柱3.0ｍ）の２階床高さが合計3.52ｍに居室を設ければ浸水深さ3.27ｍ以上ですので基準をクリアーできます。

この場合・・・単純に前面道路＋0.3～0.5ｍの盛土であれば更に安心ですね。

既に契約済のB区画の場合、重ねるハザードマップによる洪水によって想定される浸水深4.0ｍ（想定最大規模）　

※上記の算定は対象地の全面道路の標高2.3ｍを基準とします。

この場合、前面道路を基準（＋－0）として・・・高さ0.5ｍの盛土（＝設計GL）＋一般的な木造住宅の２階床高さ（基礎0.4ｍ＋土台0.12ｍ＋一階柱3.0ｍ）の２階床高さが合計4.02ｍに居室を設ければ浸水深さ4.0ｍ以上ですので基準をクリアーできます。この場合・・・単純に前面道路＋1ｍの盛土であれば更に安心ですね。

南側区画は北側区画の道路の高さもより0.8ｍ低く、通常の大雨による道路の冠水も本件土地の場合は心配されますので、実際には道路の天端より1ｍ程度の盛土が安心ですので、買主様にもその旨しっかりお伝えし、ご契約いただきました。

磐田市優良田園住宅の場合、やはり特別な制度の為、このような厳しい基準が設けて有ります。

磐田市優良田園住宅対象エリア内の土地だからと言って必ずしも住宅建築にふさわしいとは言えませんので、特にこの点はしっかり調査する必要が有りますね。エリアや物件によっては浸水深さ5ｍを超える場所も実際に有りますので、この基準をクリアーする為に3階建にしなければならないケースも出てきます。

せっかくこの制度を活用して、広くてのんびり、出来れば平屋住宅を建てたい・・・とイメージするケースも多いと思いますが、磐田市の平野部は天竜川及び太田川の洪水ハザードに掛かりますし、特に天竜川が決壊した場合の浸水想定は太田川以上に被害が甚大になりそうですので、特に注意が必要です。

重ねるハザードマップ (gsi.go.jp)

※A区画（北西側区画）とD区画（南東側区画・現時点では未販売）は先に契約した区画にてB区画完了検査３年後に許認可申請可能です。

後の区画は前の区画の住宅工事完了検査後、更に３年経過後に申請・着工可能となりますので、現時点で最短で令和14年頃の見込みです。

A区画及びD区画は実際の建物の着工可能時期が概ね４年先の為、現時点では予約受付とさせていただき、売買契約は締結しません。

磐田市蛭池４区画分譲地　優良田園住宅該当