第17章 人気エリアの「安い土地」
2026年03月25日
第17章 人気エリアの「安い土地」に潜む理由
〜“お値打ち”かどうかは別問題〜
見付太郎は少し笑いながら言った。
👉 「良地さん——一番多い勘違いがあります。」
「何でしょうか？」
👉 「“人気エリアで安い土地＝ラッキー”と思ってしまうことです。」
僕は思わず苦笑いした。
「…正直、思いますね。」
■ 人気エリアの相場感
「まず前提として——」
👉 見付・中泉・国府台
👉 富士見町・富士見台
👉 御厨駅周辺（明ヶ島原・三ヶ野台・新貝・鎌田）
👉 これらは“人気エリア”です。
👉 通常の目安として——
👉 坪単価25万〜35万前後
👉 一部は40万円以上
👉 これが現実的な相場です。
■ それなのに安い場合
見付太郎は静かに言った。
👉 「坪10〜20万円台なら——」
👉 まず“疑ってください”。
部屋の空気が少し引き締まった。
■ 安い理由は必ずある
👉 「不動産に“理由のない安さ”はありません。」
「主な原因はこのあたりです。」
■ よくある12の理由
① 接道の問題
👉 道路が狭い（セットバック必要）
② 都市計画道路
👉 将来、立ち退きの可能性
③ 日当たり
👉 隣地建物で極端に悪い
④ 浸水履歴
👉 ハザード・過去被害
⑤ 周辺環境
👉 騒音・振動・臭気
👉 線路・幹線道路・工場
👉 ごみ集積所など
⑥ 地盤
👉 改良費が高額になる可能性
⑦ 擁壁・崖
👉 造成・安全性の問題
⑧ 建築条件付
👉 建築会社が限定される
⑨ 旗竿地
👉 進入路が細い
⑩ 変形地
👉 三角形・台形など
⑪ 広すぎる土地
👉 総額が高く誰も買えない
⑫ 心理的瑕疵
👉 事件・事故・火災など
■ 大事なのはここから
見付太郎は少し前に身を乗り出した。
👉 「問題は——」
👉 “その理由を許容できるか”です。
👉 気にならない → OK
👉 対策できる → OK
👉 無理 → 見送る
👉 これだけです。
■ “安い＝お得”ではない
👉 「安い理由を理解せずに買う」
👉 これが一番危険です。
👉 後から後悔
👉 売却しにくい
👉 想定外のコスト
👉 こうなりやすいのです。
■ 逆に“狙える人”もいる
👉 騒音が気にならない
👉 旗竿地でも問題ない
👉 地盤改良を織り込み済み
👉 こういう方にとっては——
👉 “本当にお値打ち”になる場合もあります。
■ そして最大の誤解
見付太郎は少しトーンを変えた。
👉 「本当に良い土地は——」
👉 表に出る前に売れます。
👉 不動産業者
👉 分譲業者
👉 建築会社
👉 プロが先に買います。
👉 つまり——
👉 “本当の掘り出し物は市場に出ない”のです。
僕は思わず言った。
「じゃあ…未公開物件って…」
■ 未公開物件の正体
見付太郎は苦笑いした。
👉 「期待しすぎない方がいいです。」
👉 価格はむしろ高め
👉 希少性を強調
👉 判断を急がせる
👉 「他言無用で」
👉 「早い者勝ちです」
👉 典型的な営業トークです。
■ 一番危険な状況
👉 誰にも相談できない
👉 判断を急がされる
👉 この状態での購入はNGです。
■ 結論
見付太郎は静かに言った。
👉 「“安い理由”を理解すること。」
👉 「納得できるなら買う。」
👉 「納得できないならやめる。」
👉 それだけです。
僕は大きく頷いた。
「“安い”じゃなくて——」
👉 “理由を見る”ですね。
見付太郎は笑った。
👉 「その通りです。」
